Inadimplência em condomínio e a responsabilidade do imóvel

Entendendo a inadimplência em condomínios

O advogado Osmar Golegã, especialista em Direito Civil, explicou no episódio do iGuilino de terça-feira (7) as principais dúvidas sobre a inadimplência em condomínios. Uma dúvida comum entre os moradores é se o nome de inquilinos inadimplentes pode ser incluído no cadastro de restrição de crédito.

Responsabilidades das dívidas condominiais

O advogado começou explicando que o termo "propter rem" significa "por causa da coisa", que se refere a uma obrigação jurídica ligada a um bem, independente de quem o possua. Ele detalhou que as dívidas condominiais acompanham o imóvel: "Então, trocando o proprietário, vendendo, ou o que quer que seja, não importa. Quem vai responder é quem está lá no momento, porque a dívida é do imóvel." Dessa forma, mesmo em caso de venda, as dívidas permanecem vinculadas ao imóvel, sendo responsabilidade do novo proprietário.

Como contestar dívidas desconhecidas

O advogado recomendou consultar o condomínio para verificar a existência de dívidas vinculadas ao imóvel. "O correto, a gente faz as pesquisas, conversa com o condomínio para poder levantar esses valores, porque fatalmente compõem o preço, não só de condomínio, mas o IPTU também é uma dívida do imóvel."

Medidas legais para cobrança de inadimplentes

Sobre as medidas legais, ele explicou que as dívidas condominiais podem ser cobradas judicialmente. A execução de título extrajudicial é uma prática legal que pode ser utilizada. Desde a mudança no Código de Processo Civil em 2015, a dívida condominial é considerada um título extrajudicial, acelerando o processo de cobrança. "Na ação de execução, você notifica o devedor para que pague em três dias, sob pena de penhora. Caso não pague, pode-se pedir ao juiz medidas como bloqueio de contas e penhora do próprio imóvel."

Multas por atraso e novos limites

Osmar também falou sobre as multas por atrasos nas taxas condominiais. Antes da mudança no Código Civil em 2002, cada condomínio estipulava suas próprias multas, que podiam ser exorbitantes. Hoje, a legislação estabelece um teto de 2% para essas multas, além de determinar que os juros e a correção monetária sejam definidos pela convenção condominial. "Se a convenção estabelece, por exemplo, que o índice de correção será o IGP-M ou o IPCA, é esse que deve ser utilizado."

Uso do fundo de reserva

A dúvida sobre a utilização do fundo de reserva para pagar dívidas de condôminos inadimplentes também foi abordada. O advogado destacou que isso é possível, mas requer aprovação em assembleia: "É preciso ter cuidado, porque a propriedade do fundo de reserva e a ideia por trás dele não criam uma obrigação legal específica de uso."

A importância do papel do síndico

O síndico desempenha um papel crucial na cobrança de inadimplentes e na manutenção do equilíbrio financeiro do condomínio. A conscientização dos condôminos sobre o impacto da inadimplência é essencial. Osmar ressaltou que comunicar que haverá multas em caso de atraso pode ajudar a prevenir problemas: "O que o condomínio pode fazer, de forma preventiva, é conscientizar sobre o impacto negativo da inadimplência."

Medidas para prevenir inadimplência

Antes de tomar qualquer medida judicial, o advogado sugere que o síndico converse com o condômino inadimplente. Esse diálogo pode oferecer soluções alternativas, como parcelamentos, evitando assim a judicialização do problema.

Consequências da inadimplência

Uma questão importante discutida foi o corte de serviços essenciais, como água, em caso de inadimplência. Atualmente, essas práticas são proibidas pela legislação, que considera a dignidade humana. O condomínio que pratica esse tipo de punição pode enfrentar ações judiciais por danos morais.

Conclusão

Compreender a inadimplência em condomínios é fundamental para garantir uma boa convivência entre moradores e a saúde financeira do local. Consultar um advogado especialista pode ajudar a esclarecer dúvidas e promover a prevenção de problemas futuros.