Poder do síndico: multas, cobranças e conflitos em condomínios

Entendendo o papel do síndico no condomínio

No novo episódio do iGuilino, o advogado Wellington Sampaio, Diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Condomínios do Ceará (Adconce), esclareceu dúvidas comuns sobre a figura do síndico em condomínios, identificando-o como uma personagem central nas dinâmicas de convivência entre moradores. Você sabe o que fazer quando o síndico do seu prédio tem atitudes que incomodam moradores? Ou quais são os direitos e deveres dele dentro do condomínio? Já ouviu falar do síndico profissional?

O que é o síndico?

Wellington destacou que a figura do síndico é amada por uns e odiada por outros, mas está lá para representar os interesses do coletivo. "É aquela pessoa que tem o poder e a representatividade de uma coletividade que a elegeu, para representar os interesses, defender o patrimônio e salvaguardar toda essa área comum que existe dentro de uma realidade condominial." Segundo ele, a legislação que rege a atuação do síndico é o Código Civil, além de estar sob a convenção e o regimento interno do condomínio.

Principais funções do síndico

• Cobrar taxas condominiais e multas;
• Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente;
• Convocar assembleias;
• Cumprir a convenção e o regimento;
• Zelar pela conservação de áreas comuns;
• Elaborar o orçamento anual;
• Prestar contas;
• Contratar o seguro da edificação.

Além disso, Wellington alertou: "Saiba que o seu cargo exige muita responsabilidade, exige muito compromisso, muita capacitação, porque o mercado de hoje é totalmente diferente de um mercado de cinco anos atrás."

Cobranças e inadimplência

Um tópico sensível na convivência em condomínios é a inadimplência. Como o síndico é o responsável por realizar cobranças, será que existe uma forma recomendada para evitar constrangimentos ou atritos com moradores que não estão com as contas em dia? Wellington enfatizou que, para evitar conflitos, "quanto mais impessoal a figura do síndico, melhor."

A recomendação da Adconce é a utilização de meios institucionais para a cobrança de débitos. "Esses meios de recuperação de crédito vão ser profissionais, que vão cobrar em nome do condomínio, exigindo o pagamento do débito principal, que é a taxa do condomínio, acrescida dos juros e possíveis multas conforme a legislação."

Responsabilidade do síndico

O síndico é responsável pelo condomínio, judicial e extrajudicialmente, e pode ser responsabilizado civil e criminalmente se houver prejuízos financeiros. Wellington explicou que, se ele age em desacordo com suas atribuições ou por omissão, pode ser responsabilizado. Um exemplo comum de irresponsabilidade seria a renúncia em cobrar juros e multas de inadimplentes sem um respaldo em assembleia. "Uma vez que ele abre mão de cobrar, sem autorização, ele atribui a si uma responsabilidade. Esses valores deixam de ser recebidos pelo condomínio, e por isso, o síndico deve arcar com o prejuízo com seu patrimônio."

Pré-requisitos para ser síndico

Um ponto de confusão é o que é necessário para se tornar um síndico. Segundo Wellington, não é uma profissão regulamentada, portanto qualquer pessoa com capacidade civil pode assumir o cargo, excluindo menores de idade e incapazes. "Porém, é sempre importante verificar a convenção do condomínio para entender eventuais restrições."

O síndico profissional

Nos últimos anos, a figura do síndico profissional ganhou destaque. Wellington explica que, mesmo sem regulamentação, este profissional se dedica totalmente à atividade e busca capacitação constante. "É uma pessoa que participa de cursos e seminários, o que justifica o título de síndico profissional." Este profissional recebe uma remuneração mensal definida em assembleia.

Decisões e autoridade do síndico

Algumas decisões do síndico são regidas pela convenção e pelo Código Civil, assim ele não precisa de aprovação em assembleias para agir. De acordo com Wellington, "os condôminos têm que entender que, uma vez que elegem, estão dando carta branca para que esse síndico exerça sua atividade, muitas vezes sem assembleia."

A obrigação de intervenção

É essencial que o síndico intervenha em conflitos, incluindo casos de violência doméstica, mostrando a importância de seu papel na preservação da harmonia condominial.

Prestação de contas e limites de penalidades

Uma das obrigações do síndico é a prestação de contas, que deve ocorrer anualmente. É recomendado que o síndico convoque assembleias e apresente relatórios financeiros mensais. Além disso, os limites para aplicar multas e penalidades a moradores são regulados por lei e pela convenção do condomínio.

Duração do mandato do síndico

Com relação à duração do mandato, Wellington esclareceu que é geralmente de um a dois anos, podendo ser renovado indefinidamente, a depender da convenção do condomínio.

Com tantos aspectos a serem considerados, os moradores devem estar atentos a esses detalhes para garantir uma boa convivência e uma gestão eficiente dentro do condomínio.