Mudanças na fachada do condomínio e seus impactos

O que é considerado fachada?

Logo no início da entrevista, Viviane explicou que fachadas vão além das paredes externas do prédio: "Em linhas gerais, fachada é tudo aquilo que se vê de fora. Isso contempla as paredes externas do condomínio e as varandas. Tudo que é aberto e pode ser visto do lado externo." Ela também esclareceu uma dúvida frequente: varandas, mesmo estando dentro da unidade, são parte da fachada por serem visíveis. "Você não pode ter um prédio todo amarelo, por exemplo, e uma sacada pintada de preto. Isso traz impacto na harmonia visual do condomínio." Viviane ainda esclareceu que embora o Código Civil não tenha dispositivos específicos sobre fachadas, a jurisprudência nacional define que varandas, esquadrias, persianas e paredes externas compõem a fachada.

Como realizar alterações na fachada?

Para fazer alterações na fachada da sua unidade, é preciso procurar a administração do condomínio, que geralmente, segue o que está previsto na convenção e no regulamento interno. "Tudo que é estético os condomínios geralmente regram por ata de assembleia ou no próprio regulamento." No caso de imóveis alugados, o inquilino precisa buscar a autorização do proprietário para fazer quaisquer alterações estruturais na unidade, já que o responsável pelo imóvel é sempre o dono. "Assim como as despesas são obrigações propter rem, que seguem a propriedade, o proprietário é quem responde."

Consequências das obras irregulares

Moradores que alteram fachadas sem permissão podem sofrer consequências legais. Viviane explicou que quem altera fachadas sem permissão pode ser obrigado a desfazer a obra, além de pagar a multa prevista no regulamento interno. E o síndico? "Ele tem que embargar a obra e notificar a unidade para desfazer. Cada regulamento define o procedimento, mas a intervenção é obrigatória", explicou Viviane.

Alterações de sacada que geram conflitos

Envidraçamento de sacadas foi apontado pela advogada como a alteração que mais causa conflitos atualmente. Segundo ela, o novo perfil de apartamentos, com sacadas cada vez maiores e mais funcionais, é frequentemente modificado com o intuito de aproveitar todo o espaço da unidade. Muitas pessoas envidraçam a sacada para transformá-las em cômodos extras como quartos, escritórios e até closets. Nesse caso, o problema vai muito além da estética, já que o peso dos materiais pode comprometer a estrutura do prédio como um todo. Esse problema se estende à retirada de portas, colunas ou paredes da unidade. No sentido estético, o envidraçamento também pode comprometer a harmonia visual do prédio como um todo: "As pessoas usam vidros, perfis e películas diferentes. Isso não pode. Assim como a persiana, que também precisa seguir um padrão. Persianas dupla face são uma alternativa."

O uso de varais e ar-condicionados

Viviane explicou que o código civil não aborda diretamente o tema e que a presença dos varais em sacadas é determinada pelo regulamento do condomínio. "O que geralmente é proibido é roupa pendurada no parapeito. Já o varal de chão, dentro da sacada, costuma ser permitido." A advogada ainda explicou que em casos de regulamentos mais rígidos, varais de teto também costumam ser proibidos nas varandas e que só podem ser utilizados na área de serviço.
No caso do ar-condicionado, um item que, muitas vezes é considerado de extrema necessidade para o bem-estar dos moradores, depende de algumas especificações para poder ser instalado, indo além da questão estética. Na conversa, Viviane explicou que a instalação do ar-condicionado leva em consideração a parte elétrica, por exemplo. "É preciso saber se o condomínio está preparado para isso. Em prédios antigos, há risco de sobrecarga elétrica se todos os moradores instalarem aparelhos." No caso de condensadoras externas, deve ser levado em consideração o que for decidido em assembleia, já que esta também é considerada uma alteração de fachada.

Telas de proteção

No caso das telas utilizadas para a proteção de crianças e animais, o condomínio pode intervir apenas na cor. Como são consideradas itens de segurança, a jurisprudência prevê que o uso de telas não pode ser impedido. "A rede de longe não influi tanto na fachada, ao contrário do envidraçamento de fachada que por exemplo pode influenciar no peso e prejudicar estrutura", explicou a advogada.

Impactos na valorização do imóvel

Viviane ainda explicou que algumas mudanças na fachada podem desvalorizar os imóveis. Segundo ela, sacadas pintadas de cores diferentes, por exemplo, podem impactar no valor de mercado das unidades, além de poder gerar problemas legais. "Isso pode caracterizar má administração do síndico. E, se um condômino se sentir prejudicado, ele tem uma boa ação em mãos."

Dica importante

Para evitar surpresas desagradáveis, Viviane orientou que antes de comprar um imóvel, é importante fazer a leitura do regulamento interno do condomínio. "O que muita gente esquece é que o regulamento interno é a lei do condomínio. Antes de comprar uma unidade, peça para ler a convenção e o regulamento. Isso evita surpresas desagradáveis." Essa dica é importante em casos de quem pretende alugar também.

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